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被“高周转”吞噬的龙湖集团

来历:乐投 阅读: 2019-09-11 10:22:24
自从龙湖集团(00960)2019年中期成绩发布会,上演了一出长沙业主远赴香港泣诉维权问题的“大戏”之后。龙湖集团的楼盘质量问题继续发酵,全国各地的龙湖项目连环爆雷。
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来历:乐投

自从龙湖集团(00960)2019年中期成绩发布会,上演了一出长沙业主远赴香港泣诉维权问题的“大戏”之后。龙湖集团的楼盘质量问题继续发酵,全国各地的龙湖项目连环爆雷。

据揭露报导,长沙、北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已成常态。近来,长江商报又曝出,龙湖集团长沙项目以高规范"样板房"欺骗500业主。

从前以高质量出名的龙头房企,正遭受“高周转”的无情反噬。

以精装样板房欺骗500业主

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中期成绩发布会变维权大会后,龙湖集团供认的确存在交流不到位、交给质量有瑕疵的现象,让业主产生了欠好感触,对此公司具有不行推脱的职责。一起,龙湖集团向该业主致歉,并称将强化办理,针对业主的合理要求敏捷、活跃改善相关产品和服务。现在两边已达成体谅。

但事情开展至此,龙湖项目的质量问题才掀开了冰山一角。

据长江商报报导,被业主团体投诉维权的龙湖水晶郦城项目,于2017年12月24日开盘,本年7月交房,2栋高层,1栋公寓,500余户。

长沙罗女士称,上一年她购买了龙湖水晶郦城一套89平的小户型,最初买房的时分首要看中了售楼中心样板房的风格,并且用材也是比如欧派、方太、大自然等知名品牌,尽管2500元/平米的装修规范有点贵,可是她觉得物有所值,省时省力。

可是,上个月交给的精装修房却让业主绝望,许多业主的感觉“几乎便是上当受骗”、“彻底不像2500元/㎡的装修规范”。

有业主在微博上实名反映,新房墙体开裂、墙内渗水是直观感触。此前作为龙湖水晶郦城宣扬亮点的新风体系,进气口和燃气出气口仅相隔五十公分,也便是说,厨房的一氧化碳会被再次吸进去!

有业主把刚交给的精装修房,找到第三方验房公司检验,给出的成果居然是“不合格”。

当Letou提出观赏样板间的需求时,楼盘出售表明,该楼盘现已交房,样板间现已撤除。

相关工作人员表明,样板间土地归于暂时用地,过后按规则有必要撤除,这也是许多楼盘常见的做法。

一位业界研讨人士表明,依据相关规则,制作全装修住所,开发企业有必要制作装修样板间,以展现交房规范。样板房要依照1:1比例实在反映装修规范和施工质量,全装修住所交房时装修质量不能低于样板房水平,样板房在购房者入住前不得撤除。2018年下半年,相关部分又出台规则,样板房有必要一向保存到小区交给今后6个月。

揭露信息显现,本年5月,龙湖水晶郦城项目业主就该项目精装修房“高价低配”、涉嫌违规搭售精装房、撤除样板间等问题,向有关部分递送联名告发资料。

据业主泄漏,针对业主反映的问题,龙湖集团长沙公司也意识到问题严峻,所以跟业主们洽谈,按加赠空调的计划洽谈,大约80%的业主接受了这个计划。

而这些精装修房“高价低配”的原因,或许正是由于在装修价格上存在猫腻。

长江商报Letou来到与水晶郦城一街之隔的龙湖春江郦城项目,该楼盘于7月底开盘。在样板间的门口,张贴着不同户型全装修工程公示清单,但这份公示清单少了价格明细,当Letou提出期望出具一份标明价格的装修资料明细时,龙城方面的置业参谋直接表明无法供给。

“2500/㎡的精装修价格本钱也就800-1000元,开发商对外报的精装修价格至少打五折,乃至一二折差不多才是实践价格。”一位多年从事装修职业的周先生泄漏,开发商用的品牌资料大多是以工程价从厂家直接拿货,精装修楼盘选用的主材一般都是品牌产品里最廉价的工程款,有些乃至是筛选的样式或者是该品牌的贴牌产品,市场上很难找到。

“高周转”反噬,高速度献身了质量

楼盘质量出问题、运用职业信息不透明在装修上偷工减料,这些问题好像最不应发生在龙湖集团身上。

由于说到龙湖集团董事长吴亚军投身房地产的原因,撒播最广泛的说法是,吴亚军从前在买房时遇到了黑心开发商,延期交房不说,还掺杂各种质量问题。关于这一点,在中期成绩会上泣诉的业主也有提及。

而在做房地产之前,吴亚军曾在《我国市容报》从事媒体职业多年,1993年创业之初,吴亚军在重庆上清寺开了一家建材和装修公司,首要做美国进口建材卖。不管是杰出的初心仍是对职业的了解,吴亚军都不缺少。

早年,龙湖也的确是地产界的质量标杆,吴亚军打出了“善待你终身”的广告语,让不少地产大佬信服。

2004年,以苛求质量而出名的绿城集团董事长宋卫平,传闻龙湖在重庆好像绿城在杭州,立马飞赴重庆去观赏龙湖楼盘。在亲身观赏后,推延回程连夜告诉绿城集团全国一切高管到重庆签到团体调查龙湖。

2009年,龙湖集团在香港联交所主板上市,依然以质量为首要方针。

早年,为学习房地产运营经历,吴亚军还曾特地访问万科,虚心向王石请教。但在企业的开展过程中,吴亚军好像没能跟上万科的脚步。

2008年,万科郁亮推出了加快资金工作的“5986形式”,即“拿地5个月开工、9个月出售、榜首个月售出8成,产品有必要6成是住所”。得益于这种高周转形式,2009年万科出售成绩超过了600亿;2010年万科出售成绩就超过了千亿。

2012年,王石表明,万科要开端进入平稳开展形式了,“曾经万科奉行的5986现在得改成5946,开售榜首个月卖4成果很不错了。”这样的言辞,被相关人士解读为王石关于高周转的警醒。

而就在万科开端对高周转有所警醒的同一年,人民日报上宣布了一篇名为《龙湖地产:瞄准刚需高周转》的文章。

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从这个时分开端,龙湖集团清晰了自己高周转之路。

到了2014年,宋卫平对龙湖的点评发生了改变。在一场发布会上,当Letou说到吴亚军,宋卫平直抒己见的说,“曾经他们做得不错,最近我以为(质量)越来越下降了。”

2015年,“高周转”形式被抢先仿效,不少开发商还在以往万科的基础上进一步提速,实施“3456”形式,即“3个月开发,4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”,在这样急进的环境下,多家房企营收破千亿。

龙湖也一改往日的行事风格,开端张狂拿地,快速开发,高效出货。2016年龙湖集团的出售额是881亿,20117年则直接翻挨近一倍至1560亿,2018年飙升至2000亿,成为全国第十家出售额破2000亿的房企。

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龙湖集团的高速开展也给吴亚军带来了财富:

《2016胡润女富豪榜》,吴亚军以330亿元财富排名第4;

《2017胡润女企业家榜》,吴亚军以525亿元排名第3;

《2018新财富500富人榜》,吴亚军以420.2亿元排名第34;

《2019胡润全球自食其力女富豪榜》,吴亚军财富上涨13%,以660亿元排名榜首。

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而这样的高速开展,好像是以献身质量为价值的。经过总结龙湖业主维权项目不难发现,这些项目的交给时刻根本会集在2018年至2019年,商品房预售合同的签定时刻则会集于2016年至2017年。这个时刻段也正是龙湖“变速”的要害阶段。

而此次质量问题的导火线长沙,好像也与开展速度过快有关。龙湖集团中期成绩陈述显现,2019年1月至6月,公司在长沙市出售额为46.14亿元,排在集团第八位,出售额比上一年同期添加76%。

长江商报报导了业界研讨人士观念,龙湖在长沙的质量问题,也和在长沙相对快的出售节奏有关,“成绩要求比较高,一起为了抢客户,工程开发和项目出售等方面都会有许多需求调整的当地,可是速度的进步,往往简单在质量把控上呈现问题。”

成绩飞涨,危险隐藏

而房子质量带来的问题,绝不仅仅是声誉受损。

2018年龙湖集团全年出售增速为28.5%,相较于2016年61.61%和2017年77.08%的增速,大幅下滑。公司赢利率也呈现下滑,中心税后赢利率由2017年的18.3%下降至14.7%;中心净赢利率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。

此外,龙湖集团2018年年报显现,2018年公司归纳假贷金额到达1198.2亿元,较2017年的774亿,大幅添加54.8%,净负债也从2017年的47.7%上涨至52.9%。

2018年,龙湖集团在全国房地产职业规划排名中,由2017年的第8位退后至第10位。另据克而瑞出售排行榜数据,龙湖集团2018年的出售额也由2017年的第8位退后至第10位。

龙湖集团2019年半年报,亮眼的数据下相同显现出疲态。

2019年上半年,龙湖集团完成合同出售1056.2亿元,同比添加8.8%;出售总建筑面积650.8万平方米,同比添加3.5%;出售单价人民币16,228元/平方米,较上年同期添加5.1%。经营额同比添加42.2%至385.7亿元,归归于股东的净赢利为63.1亿元,减除少量股东权益、评价增值等影响后之中心净利为人民币47亿元,同比添加26%。与上一年同期相比,中心净利增幅下降5.4%。

电影《美国工厂》中有句话:“做之前要想一想,由于重做是要花钱的。”道理很简单,但许多企业都再犯相同的过错。

多地项目因质量爆雷所带来的整改本钱,或将连累龙湖集团全体盈余状况,假如整改作用欠安,还或许堕入项目无法如期交给的违约困局,从而影响当期经营收入的结算。

例如,2018年8月份飓风过境后,南京龙湖春江紫宸项目一期4幢住所楼的外墙因频发掉落事故而被铲掉重铺。据汹涌新闻报导,龙湖方面为此已新增本钱数千万元。

据《红周刊》报导,从公司成绩体现来看,龙湖集团近年来在维权项目上“耗费”的整改本钱,或成为其毛利率和净利率走低的一个原因。

近年来,龙湖集团的经营开销(不含包含地价等在内的经营本钱)的增速远高于其营收和净利的增速,2016年至2018年间,龙湖的经营开销分别为34.5亿元、50.9亿元和85.9亿元,三年内增幅高达149%,而营收增幅则为112%,2019年上半年,经营开销更是同比添加35.7%至35.9亿元。

而龙湖集团2016年至2018年的土地储备均匀本钱占经营出售均价的比重一向处于39%至41%之间。也便是说,三年来,龙湖土地储备均匀本钱的增幅仅约为29.2%。在土地本钱占房企营收本钱较大比例的状况下,土地本钱相对安稳的龙湖集团,快速添加的经营本钱和开销来自哪里?

吴亚军或许真的该想一想,2019年的龙湖集团,除了2200亿的出售方针,还要面对什么

来历:乐投归纳自长江商报、红周刊、汹涌新闻、乐居财经等。


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